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Construcción
La Ciudad que se viene: límites a las torres en los barrios y departamentos cada vez más chicos
La Legislatura aprobó los códigos Urbanístico y de Edificación. Los edificios no podrán superar los 12 pisos, aunque no en toda la Ciudad.
Después de 41 años, la Ciudad avanzó en una renovación integral de la ley que regula la construcción. Con el impulso del oficialismo, la Legislatura porteña sancionó el nuevo Código Urbanístico, cuya principal novedad es que habrá límites para la construcción de torres: salvo en zonas específicas, en los barrios los edificios no podrán superar los 12 pisos.
La ley fue aprobada ajustadamente por 34 votos, del bloque Vamos Juntos. Y contó con el rechazo de la oposición, ya que cosechó 20 votos en contra y 6 abstenciones.
También se aprobaron modificaciones en el Código de Edificación, entre las que se destaca la que baja el límite de la superficie permitido para construir. Hasta hoy, un monoambiente no puede tener menos de 29,30 metros cuadrados cubiertos. En principio, la nueva norma pretendía que esa superficie mínima fuera de 18 metros cubiertos, aunque al final se aprobó que sea de 21.
El Código actual define las alturas permitidas de acuerdo a una serie de cálculos en base a la cantidad de superficie disponible, y además autoriza sumar parcelas linderas. Así, puede suceder que en una zona de casas o edificios bajos la aplicación de esas fórmulas matemáticas resulte en que no haya obstáculos para levantar una torre. El criterio ahora es distinto: se respetará el entorno, el diseño urbano que ya tenga ese barrio.
A grandes rasgos, la idea del nuevo Código Urbanístico es permitir mayores alturas en las principales avenidas, pero ir disminuyendo a hacia el interior de cada manzana y cada barrio. Así, quedaron definidas seis alturas toleradas:
La nueva ley seguirá permitiendo torres en algunas zonas de la Ciudad.
– 38 metros, que equivalen a planta baja y 12 pisos, en las avenidas como Libertador, Santa Fe, Cabildo o similares.
– 31 metros, unos 10 pisos, en otras avenidas no tan densas, por ejemplo Crámer o Rivadavia a la altura de Liniers.
– 22 metros, o 6 pisos, en el interior de los barrios como Belgrano o Recoleta.
– 16,5 metros, o PB más 4 pisos, en zonas de construcciones más bajas, como Villa Lugano o Chacarita.
– 10,5 metros, o sea 2 pisos con un retiro en la terraza, en Villa Pueyrredón, sectores de Villa Urquiza, Saavedra y otros barrios donde predominan las casas bajas.
– 9 metros, o 2 pisos sin retiro, en calles de muy bajo tránsito y típicamente residenciales.
Por supuesto, en Puerto Madero o Catalinas Norte, que ya tienen un perfil consolidado de edificios en altura, no habrá restricciones para futuras torres.
La norma permitirá lo que se conoce como «enrasamiento», emparejar las alturas allí donde se pueda. Por ese espacio que se ganará en algunos barrios, los futuros desarrolladores inmobiliarios deberán pagar un nuevo impuesto que se creará en otra ley a tratar antes de fin de año, con el Presupuesto.
El otro gran cambio vendrá por las actividades que se permitirán en cada barrio. «El concepto central es la mixtura de usos y la creación de subcentralidades, que la gente no tenga que trasladarse obligatoriamente para trabajar o ir a una zona comercial», explicó Victoria Roldán Méndez, legisladora de Vamos Juntos y presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano, que encabezó esta reforma. En otras palabras, se buscará que ya no haya sectores exclusivamente residenciales, fabriles o comerciales. Así, y a la espera del demorado saneamiento, se permitirá por ejemplo que en la franja costera del Riachuelo se levanten edificios de tres o cuatro pisos para viviendas u oficinas, cuando hoy toda la zona es de fábricas y depósitos.
Un caso aparte es el de los shoppings. Como norma general ya no estarán autorizados, pero si una empresa quiere instalar uno deberá presentar un proyecto urbanístico y que se lo apruebe la Legislatura.
La actualización del Código llega después de un largo proceso de discusión, que incluyó más de 50 sesiones en la Comisión de Planeamiento, más un encuentro en cada una de las 15 Comunas y reuniones con la Sociedad Central de Arquitectos, la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UBA y otras organizaciones de especialistas.
De esos encuentros surgieron varias modificaciones. Por ejemplo, no se cambiarán las alturas fijadas para algunos sectores de Caballito donde los vecinos en los últimos años lograron frenar el avance de las torres. En tanto, y por sugerencia de algunos emprendedores, se permitirán alturas mayores a las pensadas originalmente en sectores de la colectora de la General Paz a la altura de Villa Devoto. En Barracas, por otra parte, los vecinos pidieron que se protejan 146 inmuebles con valor patrimonial.
Para que estas modificaciones queden vigentes hacen falta dos pasos más. Primero, la realización de una audiencia pública no vinculante. Tras ella, una segunda y definitiva aprobación. «Seguiremos trabajando en búsqueda del mayor consenso posible, con la idea de aprobar la segunda lectura antes de fin de año«, comentó Agustín Forchieri, presidente del bloque Vamos Juntos. En diciembre, además, vence el decreto del Ejecutivo porteño que suspendió la autorización de nuevas torres, precisamente para esperar los cambios en el Código.
Esa búsqueda de mayor consenso no será sencilla. Es que las reformas siguen siendo muy cuestionadas por diversas organizaciones y legisladores de la oposición. «Limitar alturas no alcanza para revertir un modelo de desarrollo que prioriza el negocio inmobiliario. Una ciudad que tiene problemas de contaminación graves y sus servicios colapsados no necesita aumentar su capacidad constructiva sino tener más espacios verdes, y ese tema este proyecto no lo toca», afirmó Roy Cortina, presidente del bloque del Partido Socialista.
Sin vivienda obligatoria para los porteros
Además del nuevo Código de Urbanización, la Legislatura aprobó en primera lectura otra reforma integral, la que se plantea para el Código de Edificación, la norma que fija cómo se construye y con qué materiales. El proyecto recibió 34 votos a favor y 20 negativos. En este sentido, uno de los principales cambios es que se eliminará la obligación de construir una vivienda para el encargado del edificio, con el objetivo de bajar las expensas.
«Una vez aprobado, el Código de Edificación va a tener un impacto directo sobre las expensas, que progresivamente van a bajar en varios de sus incisos, sobre todo en las construcciones nuevas», explicó el vicepresidente 1° de la Legislatura porteña, Francisco Quintana.
Hoy, todas las futuras construcciones de 15 o más unidades, o que superen los cuatro pisos deben incluir una vivienda para el portero. La nueva ley la reemplazará por un vestuario. Así, a futuro los consorcios podrán no tener un encargado full time, no pagarle los servicios y reducir las expensas, o bien contratar una empieza de limpieza.
En tanto, el nuevo Código permitirá que los restaurantes, bares, shoppings y otros establecimientos comerciales puedan construir baños unisex.
Clarin.com 06/09/2018 – 17:35
En sintonía con el buen clima y los meses cálidos, tanto el interior como el exterior de las casas de fin de semana se convierten en centros neurálgicos donde se realizan una gran variedad de actividades. En esta nota, una guía para conocer las últimas tendencias con consejos para adecuar los diferentes ambientes, aprovechar todas sus posibilidades y habitar el hogar de adentro hacia afuera.
«Las casas tipo country tienen una gran particularidad . Es notable la importancia que se le está dando a las galerías. El equipamiento de estos espacios ya no sólo se soluciona con sillas plásticas y reposeras, sino más bien con todo un juego de living de exterior que incluye sillones de amplias dimensiones, ottomans, sillas lounge y mesas de centro y de arrime», asegura el diseñador industrial Nicolás Buforn, creador de su propia firma de muebles amigables con el medio ambiente. El especialista expondrá su trabajo en la Feria PuroDiseño que finaliza mañana domingo. Bajo el lema «Somos Curiosos», el evento, que reúne a los más destacados referentes del rubro en diversas disciplinas y a cientos de expositores en un espacio diseñado para presentar de manera vanguardista, creativa e innovadora, lo más destacado del diseño regional, se realiza en La Rural. La gran novedad de esta edición fue el espacio de La Selección Fase Emergente que potencia el diseño nacional, promueve y da visibilidad a nuevos diseñadores y sus proyectos.
Esta alternativa es, sin duda alguna, una tendencia que va a pisar fuerte en lo que resta del año. Se trata de pintar la pared a la mitad en sentido horizontal. Puede hacerse sobre cualquier superficie, objeto e incluso muebles. Sin embargo, los efectos más transformadores se pueden visualizar cuando se aplica en una pared para conseguir techos visualmente más altos. «La idea es crear una superficie de un color intenso, pintando desde la mitad de la pared hasta el suelo. Para la parte superior e incluso para el mismo techo se debe optar por el blanco, o bien colores pasteles siempre idénticos. Esta combinación permite lograr una sensación de amplitud y hace que el techo se desdibuje. Combinando los colores y el tipo de decoración; se pueden crear desde espacios sobrios, elegantes o bien informales y divertidos», explica la arquitecta Virginia Domínguez, responsable de tendencias y uso del color de Alba.
Este año, el gris -específicamente el gris humo- se impuso como el nuevo blanco. Atemporal y versátil, toma distintas características dependiendo de la luz, la combinación de colores y la situación ya que puede transformarse. Es un color clásico, para todos los días, pero también evoca el futuro, funcional y creativo. Paredes, suelos y mobiliario se llenaron de este color. «Pero también entraron en escena el negro, sobre todo en los muebles, el roble, el nogal, el verde oscuro, el azul, el visón, los tonos neutros y el tan aclamado greenery, que sigue vigente esta temporada», enumera el diseñador y artista plástico Fernando Poggio. Greenery es un tono refrescante y revitalizante que simboliza los nuevos comienzos. En la gama del verde amarillo evoca los primeros días de la primavera e invita a jugar con el color y crear espacios para respirar hondo, oxigenarse y revitalizarse.
«Existe una clara tendencia de volver a lo natural y los elementos que componen los espacios que habitamos comienzan a reflejar esta búsqueda. La madera es un material noble que combinado con los ingredientes adecuados puede crear infinitas posibilidades», indica Rodrigo Matta, director de Talleres Sustentables, una marca que recupera maderas, utiliza telas naturales, y elige terminaciones y tratamientos al agua en pos de ofrecer diseños sostenibles, en cuanto a duración y cuidado del medio ambiente. En ese sentido, los metales en sus versiones bronce, pintados o en aluminio, la piedra, el cuero, el mármol y la arcilla también son protagonistas en el interior y exterior de la vivienda.
Grandes superficies sin divisiones y una fuerte presencia de espacios vacíos constituyen la esencia de la estética fabril. En las paredes es donde el estilo se hace notar: hormigón, un aspecto de gastado y ladrillo a la vista -cuyo atractivo es precisamente su imperfección- son algunas de las alternativas para vestir los ambientes. Los techos altos en los que las tuberías de conducción de aire acondicionado y calefacción quedan al descubierto y los grandes ventanales por donde entra la luz, aportan lo suyo.
No se trata solamente de una cuestión de practicidad o espacio; los muebles multipropósito son la nueva tendencia en decoración. Un claro ejemplo son las bibliotecas. En algunos casos más tímidas, en otros más atrevidas, pasaron a ser con el tiempo parte de la escenografía de todo hogar. Y los cambios en la forma de habitar los espacios obligaron a replantear su función original y extenderla a otros usos. Así, hoy la biblioteca se presenta como un mueble que genera un espacio multifunción. Con un rol cada vez más integrador de los ambientes, permite fusionar en un mismo lugar un living, un rincón de lectura, un espacio de juego, un comedor, una sala de TV, un escritorio, etc.
«El uso de obras de arte para decorar las paredes de diferentes espacios y añadirle valor a los ambientes es una interesante opción.», indica Poggio. Hoy el mercado ofrece una variedad de opciones para hacerlo: pintura, dibujo, collage, fotografía, esculturas y grabados, cada uno se va haciendo espacio a su medida. Hay locales que brindan servicios de asesoramiento en curaduría sin costo e incluso permiten tener días de prueba para que el usuario evalúe durante ese lapso si le gusta cómo se ve la obra en su hogar.
Según los últimos datos de la Jefatura de Gabinete, en julio se otorgaron créditos hipotecarios por un total de $ 5085 millones en todo el país. Esta situación, que no se veía en la Argentina por lo menos desde 2009, también deriva en que muchos tengan dudas sobre el procedimiento o que se presenten situaciones nuevas en la operativa. Por tal motivo, LA NACION consultó a la Dirección Nacional de Defensa del Consumidor, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y el BCRA para elaborar una lista con siete consejos y tips que debe tener en cuenta quien busca obtener este tipo de préstamos.
La operatoria bancaria está oxidada. Van a aparecer casos para modernizarla. Fomentamos que la gente reclame y plantee sus dudas porque el reclamo visibiliza problemas, afirmó Fernando Blanco Muiño, director nacional de Defensa del Consumidor, que depende de la Secretaria de Comercio.
1) Revisar el contrato antes de firmar
Según Blanco Muiño, muchos de los reclamos de los consumidores tienen que ver con una falta de conocimiento de lo que firman, por lo que aconseja pedir una copia del contrato del préstamo para revisarlo y asesorarse antes y después de firmar. Si bien hay un manual de buenas prácticas del Banco Central (Manual de originación de hipotecas), el contrato es entre la persona y el banco.
2) Tener en cuenta los gastos asociados
En las cuotas del crédito aparecen los gastos administrativos, de otorgamiento y los gastos por seguros. En el caso de los gastos de otorgamiento (averiguación de datos ocupacionales, tasación) hay que fijarse bien cuáles son para que no los cobren dos o tres veces a lo largo del préstamo, alertó el funcionario.
En cuanto a los seguros son dos: de vida y de vivienda, y ambos están regulados por la normativa de la Superintendencia de Seguros de la Nación y del Banco Central (Protección de los Usuarios de Servicios Financieros). Por una normativa del Banco Central no se puede obligar a nadie a contratar un seguro, sino que tiene derecho a elegir entre distintas aseguradoras. Lo que importa es asegurar el riesgo, no la empresa. Se tienen que informar las opciones con sus costos, agregó.
3) Seguro de vida y exámenes físicos
A partir de un determinado monto, las entidades solicitan exámenes físicos a quien pide el crédito como condición para aprobar el seguro de vida. El límite depende de cada banco: algunos lo ubican en $ 1 millón, mientras que otros desde $ 1,6 millones (por debajo de estos valores, alcanza con una declaración jurada). Hace un mes, LA NACIÓN reveló dos casos de personas con VIH a las que un banco privado les denegó el crédito, a pesar de que estaba pre-aprobado, porque la aseguradora les negó el seguro de vida. Sin embargo, también hay otros ejemplos de usuarios rechazados por otras condiciones de salud, como tener un stent.
Sobre este punto, Blanco Muiño subrayó que los bancos deberían informar desde el comienzo sus condiciones por un tema comercial para que el usuario pueda elegir otra opción si no le conviene una entidad. Cualquier condición que el banco considere relevante se debe exponer de la misma forma que se informa la tasa del préstamo, el plazo y el tipo de inmueble que se puede adquirir. Si fuera definitorio el examen físico hay que definirlo antes por el artículo 4 de la Ley de Defensa del Consumidor, explicó.
4) Elección del escribano
Al sacar un crédito hipotecario, hay dos instancias jurídicas, dos contratos. Para la hipoteca se utiliza el escribano del banco, pero no necesariamente debe ser el mismo para la compraventa del inmueble. En los hechos, puede suceder que ese escribano haga todo, pero el usuario puede elegir su propio escribano de confianza para la transacción.
El banco no puede imponer un escribano para la escritura de compraventa, dado que la Ley 25.093, vigente desde 1999, obliga a las entidades financieras a respetar la elección de profesionales que las partes hayan acordado en el boleto. No es un dato menor en el contexto en el cual las escrituras con crédito hipotecario crecieron un 166% el último mes en Capital Federal. Si se mide el semestre, las escrituras con hipoteca treparon un 43%, dijeron desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
5) Inmuebles donados
Otro hecho sobre el que puntualizó la entidad es que algunos bancos privados no estarían otorgando un crédito si el inmueble de la operación tiene origen en una donación. El nuevo Código Civil y Comercial dice que las donaciones son observables por un período de 10 años. Pero estos bancos estarían objetando aún las donaciones hechas en el antiguo código (vigente hasta agosto de 2015), cosa que complica el tráfico de inmuebles y no es observable en ese código, señalaron desde el Colegio.
6) Nuevos porcentajes
El pasado 1 de agosto, el Banco Nación anunció que elevaba el límite máximo de la relación cuota/ingreso del 25% al 30% en los créditos ajustables por UVA, y ampliaba el plazo máximo de dichos préstamos de 30 a 40 años. Asimismo, por las recientes subas del dólar, ofrecerá la contratación de un seguro de tipo de cambio durante el período de vigencia del preacuerdo del crédito.
7) Edad
De acuerdo con los datos que figuran en el Régimen de Transparencia del Banco Central, los distintos bancos públicos y privados tienen diferentes edades máximas hasta las que se puede sacar un crédito hipotecario. Por ejemplo, el Banco Credicoop tiene un tope de 50 años para quien solicite las líneas «Adquisición vivienda UVA» y «Construcción vivienda UVA», mientras que el Banco de Córdoba lo limita en los 55 años. Hay algunos que no tienen acotada la edad, como el Nación, aunque a partir de los 65 años el monto se ajusta contemplando que el beneficiario cobra una jubilación.
La edad también juega en la variable del plazo del crédito. Por ejemplo, los préstamos del Banco Ciudad a 30 años son otorgados hasta los 31. Esto igualmente varía en cada entidad.
La cotización promedio del metro cuadrado de los departamentos usados en las zonas centrales del Gran Buenos Aires superó los 2.200 dólares en septiembre, según el relevamiento que realiza la consultora Reporte Inmobiliario. Este valor representa un incremento de casi el 13% respecto a septiembre de 2016. El sondeo es trimestral y recopila los valores de los departamentos usados de de 2 y 3 ambientes estándar, sin amenities.
Ayer se remataron los dos primeros lotes del nuevo polo de desarrollo urbano denominado Catalinas Norte 2, una iniciativa que aportará muchos metros de oficinas premium al microcentro porteño.
A la subasta se presentaron solo tres oferentes y la firma Consultatio, de Eduardo Costantini, se adjudicó el lote 5 por US$ 40.200.000. El otro predio fue para la firma TGLT, y se vendió aUS$ 40.500.000.
Catalinas Norte 2. Se extiende entre las avenidas Madero, Antártida Argentina y las calles Cecilia Grierson y San Martín.
El remate se realizó en la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), el organismo que dispuso la venta del enorme predio ferroviario que se extiende entre las avenidas Madero, Antártida Argentina y las calles Cecilia Grierson y San Martín. Un sector de casi 90 mil metros cuadrados que va desde Retiro a Puerto Madero, con exclusivas vistas sobre el río.
Si bien los valores de venta apenas superaron los 40 millones de dólares de base, la situación no sorprendió a los directivos de la AABE. “Sabemos que para este tipo de inversiones no existen muchos jugadores, en Argentina puede haber 10 o 12, es por eso que pusimos un precio base alto, un valor que, en el peor de los casos, nos dejara conformes”, señaló Ramón Lanús, presidente de la agencia.